Einstieg und aktuelle Zinslage Marco: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge beim bauffy Podcast. Mein Name ist Marco, und heute sprechen wir über das Thema Zinsbindung. Nachdem wir nach wie vor in einer angespannten Zinslage sind, sehnen sich mit Sicherheit viele nach Sicherheit. Deswegen haben wir heute dieses Thema herausgepickt und wollen es kurz beleuchten. Bevor wir das tun, wie gewohnt aber erst mal: Hallo, Eli. Elisabeth: Hallo, Marco. Marco: Lass uns noch mal kurz auf die Zinslage schauen. Wir hatten zwar erst am Freitag eine eigene Folge dazu aufgenommen, und heute ist Montag – es ist also lediglich das Wochenende vergangen. Nichtsdestotrotz: Der Swap liegt nach wie vor über 3,70 und ist heute im Laufe des Tages teilweise sogar noch einen Tick höher gegangen. Wie schaut es aus? Gibt es Stimmung? Elisabeth: Still ruht der See. Wir sind so hoch – ich habe mir heute mal das KfW-Darlehen 124 angeguckt. Da bekommen Menschen 100.000 Euro für den Kauf eines Eigenheims, und der Zinssatz liegt mittlerweile bei 4,61. Das kann man immer ein bisschen als Maßstab für die 100-Prozent-Finanzierung nehmen, und das tut schon extrem weh. Der Zinsmarkt ist also extrem hoch. Es sind jetzt auch alle guten Zinsen mehr oder minder weg. Alles, was heute neu um die Ecke kommt, muss sich ein Stück weit mit dem neuen Zinssatz zufriedengeben. Marco: Sprich, es gibt keine Bank, die langsam nachzieht und auf die man sich jetzt fokussieren kann. Elisabeth: Wenn man eine ganz nette Sparkasse hat, ist es natürlich so: Wenn du als Hausbankkunde vor vier Wochen einen Ersttermin hattest und dort über das Projekt gesprochen hast, gibt es die eine oder andere Sparkasse, die ein, zwei, manche vielleicht sogar vier Wochen auf die Einstände zurückgreift, weil gesagt wird: Da hat ja der Termin stattgefunden. Das geht aber wirklich nur, wenn du irgendwo eine Hausbank hast. Mit den tagesaktuellen Konditionen bist du raus. Laufzeit und Zinsbindung: die Grundbegriffe Marco: Sprich, da muss einer wirklich beide Augen zudrücken. Gut, ich glaube, das ist für die regelmäßigen Hörer sowieso alles bekannt. Ansonsten hört gerne noch mal in die letzte Folge rein, die wir am Freitag zum Thema Zinsen aufgenommen haben. Lass uns beim Thema Zinsen bleiben, aber mit etwas anderem Fokus: Das Thema Zinsbindung hatten wir hier im Podcast nämlich noch nie besprochen. Vielleicht kannst du uns zum Einstieg kurz umreißen, worum es sich dabei handelt. Elisabeth: Sehr gerne. Wir haben bei einem Darlehen zwei unterschiedliche Laufzeiten oder Begrifflichkeiten. Zum einen die Laufzeit eines Darlehens. Das ist wirklich die Dauer, bis der letzte Euro dieses Darlehens zurückgezahlt ist. Und das Zweite ist die Zinsbindung. Die kann gleich lang sein, in den meisten Fällen ist sie das aber nicht. Wir haben heutzutage in der Regel eine Laufzeit der Darlehen zwischen 30 und 40 Jahren, kalkulatorisch am Anfang. Und die Zinsbindung kann zwischen 5 und 30 Jahren liegen. Sie kann auch nur ein oder zwei Jahre betragen, aber da sprechen wir vom kurzfristigen Bereich. Als langfristig bezeichnet man alles ab 5 Jahren. Marco: Und das ist am Ende des Tages die Kernfrage, vor der jeder steht, der im Prozess ist: Was ist denn jetzt die richtige Zinsbindung für mich? Elisabeth: Genau. Es gibt Banken, die bieten nur 10 Jahre an oder nur 5 und 10 Jahre. Wobei man wissen muss: Witzigerweise bieten Banken eigentlich jede Zinsbindung an. Für sie macht es aus bilanzieller Sicht nur nicht so viel Sinn, mal hier 8, da 14, dann 26 Jahre zu machen. „Witzigerweise bieten Banken eigentlich jede Zinsbindung an.“ Ungerade Zinsbindungen und wie Banken sie bepreisen Marco: Du hattest mir an einer anderen Stelle schon mal gesagt, dass ich theoretisch auch 23 Jahre Zinsbindung festmachen kann. Elisabeth: Die Sparda-Bank Südwest hatte damals so ein witziges Ding, dass sie richtig Bock auf diese ungeraden Zinsbindungen hatten und die besonders schmackhaft gemacht haben. Marco: Was ist der Grund dafür? Elisabeth: Die meisten Banken machen es sich einfach und bepreisen – so nennt man das – 5, 10, 15, 20, 25 und 30 Jahre, also immer in Fünferschritten. Weil es einfach ist, diese Laufzeiten, wenn man ganz viele dieser Darlehen hat, übereinanderzulegen. Dann fallen viele Darlehen auf einen Auslaufzeitpunkt, und damit kann man besser planen. Und wenn man sich beispielsweise 10 Jahre oder 9 Jahre anguckt, ist der Zinssatz für 9 Jahre manchmal sogar schlechter als der für 10 Jahre. Das heißt … Marco: Ist das eine inverse Zinsstruktur? Elisabeth: Nee, das hat nichts mit dem Zinssatz zu tun. Wahrscheinlich wäre der Zinssatz auf 6, 7, 8 Jahre am Markt sogar günstiger. Das meinte ich damit, dass die Bank das künstlich strukturiert, indem sie für diese Zwischenzinszeiten die Marge höher setzt. In der Zinskalkulation wird der Zinssatz technisch hochgesetzt, sodass man sich eigentlich ganz klar … Marco: … nicht dafür entscheidet. Elisabeth: Nicht dafür entscheidet, exakt, sondern dann für 10 oder 15 Jahre. Anderes Beispiel: Wenn ich für 15 Jahre Zinsbindung den gleichen Zinssatz bezahle wie für 12 Jahre, entscheide ich mich natürlich für die 15. Und so kann man seine Käufer und Käuferinnen ein Stück weit in diese … Marco: … dahin schieben, wo man sie haben will. Elisabeth: Exakt. Und das ist ein erster wichtiger Punkt, den man wissen sollte. Manchmal kann es sogar Sinn machen, auch wenn der Zinssatz einen Tick teurer ist, doch auf genau diese ungeraden Zahlen zu gehen, wenn beispielsweise eine Einmalzahlung anfällt. Da befinden wir uns eher in der Richtung, wenn es ans Rentenalter geht: wenn beispielsweise eine Lebensversicherung fällig wird oder man plant, eine Immobilie zu verkaufen, oder absehbar ist, dass man eine Immobilie erbt, die man dann verkauft. Dann legt man das Darlehen vielleicht genau so aus, dass es zu diesem Verkaufs- bzw. Auflösungszeitpunkt fällig ist, damit man keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Marco: Sprich, da ist es wirklich abhängig von ganz konkreten Ereignissen, die man als Käufer oder Käuferin schon vorab sehen kann? Elisabeth: Ja. Meistens hat das bei der ersten Baufinanzierung, die man in seinem Leben macht, noch nicht so eine große Tragweite. Aber bei der ersten oder zweiten Anschlussfinanzierung sollte man sich auf jeden Fall über so etwas Gedanken machen. Und öfter ist es auch so: Wenn man Bausparverträge als Besparung nebenbei hat oder als Tilgungsaussetzung, kann es sein, dass ein Darlehen mal so eine ungerade Zahl hat, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Lange oder kurze Zinsbindung: was ist günstiger? Marco: Okay. Dann lass uns noch mal kurz einen Schritt zurückgehen. Letztendlich ist die Kernfrage: Was ist die richtige Zinsbindung für mich? Bevor wir in ein paar Fälle reingehen, wie man das konkret für sich entscheidet: Ganz grundsätzlich, lange Zinsbindung versus kurze Zinsbindung – was ist teurer, was ist günstiger? Ganz dumm gefragt. Elisabeth: Es kommt drauf an. Du hattest ja eben das ganz schlaue Wort „inverse Zinsstruktur“. Marco: Ja, da wollte ich zu schlau sein. Elisabeth: Es kommt natürlich auf die aktuelle Marktlage an und darauf, wie die Erwartung ist. Wir hatten tatsächlich, nachdem der Zinssatz von eins auf vier Prozent gerutscht ist, eine Zeit lang die Situation, dass lange Laufzeiten günstiger waren als kurze. Die 30 Jahre waren besser überblickbar als die fünf bis zehn Jahre, weil wir auf einmal Krisen hatten, die wir lange nicht hatten. Deswegen sind die zehn Jahre im Gegensatz zu den anderen Laufzeiten extrem hoch geschossen, und dadurch waren lange Laufzeiten eine Zeit lang, in 2022, 2023, günstiger als kurze Laufzeiten. Marco: Also rund um den Start des Russland-Ukraine-Kriegs zum Beispiel, als externer Schock. Elisabeth: Genau. Für die Berechnungen ist man davon ausgegangen: In den nächsten fünf bis zehn Jahren wird es auf jeden Fall nicht besser. Und man hat das Risiko dafür stärker bepreist als für in 15, 20, 30 Jahren. Das war eine sehr interessante Zeit. Da habe ich sehr viele Zinsbindungen mit 20 bis 30 Jahren gemacht. Die Leute sind wahrscheinlich auch alle froh drum – die werde ich nicht mehr sehen. Und jetzt haben wir natürlich eine Phase, in der die zehn Jahre wieder um ein Vielfaches günstiger sind als 15, 20 und 30 Jahre und die fünf Jahre tatsächlich mehr oder minder gleich wie die zehn Jahre. Von invers spricht man immer dann, wenn die längeren Laufzeiten günstiger sind als die kürzeren. Marco: Sprich, wenn der kurzfristige Zeithorizont, fünf bis zehn Jahre, mit einer sehr hohen Unsicherheit versehen ist. Sehr spannend. Günstiger bedeutet dann, der Zinssatz ist relativ gesehen günstiger. Elisabeth: Genau. Ich mache mal ein Beispiel: Dann hat man für die zehn Jahre eine 3,5 und für die 15 Jahre eine 3,3. In einer normalen Welt hätte man eher eine 3,7 für die 15 Jahre. Marco: Verstanden. Sehr schön. Elisabeth: Sind aber auch noch alte Zinssätze. Ich muss mich noch mal rekalibrieren. Marco: Das ist nicht der KfW-Zinssatz, von dem du vorhin erzählt hast. Elisabeth: Das wäre eher 4,5. Restschuldvergleich, Warnzinssatz und realistische Rate Marco: Gut, aber es ging ja ums Prinzip, und das ist jetzt sehr klar. Wie gehe ich denn vor, wenn ich vor der Entscheidung stehe, was am besten zu mir passt? Elisabeth: Dann musst du ein Stück weit abwägen. Ich gehe in die Beratung rein und schaue mir an: Wo ist der Zinssatz, wo ist die monatliche Rate, welche Rückzahlungsdauer habe ich hinterlegt? Und ich muss zugeben, weiter runter als zehn Jahre gehe ich nicht. Wenn man sich allein die letzten fünf Jahre anguckt, ist so viel passiert, leider auch nach oben hin, dass mir für die meisten Familien die fünf Jahre einfach zu heiß werden. Wieso machen wir diesen Restschuldvergleich? Das größte Risiko, das auch die ganzen Bausparvertreter dieser Welt immer gerne predigen, ist ja die böse Restschuld, die übrig bleibt – nach den zehn Jahren, wenn man zehn Jahre gewählt hat. Marco: Nach den zehn … Elisabeth: … 15, 20, wie sie auch sind, genau. Mit der man dann wieder neu mit der Bank verhandeln muss. Und wo im ganz doofen Fall, wie jetzt für all die Menschen, die von 2017 bis 2021 ihren Zinssatz abgeschlossen haben, eine ganz schöne Verteuerung kommen wird. Dann muss man schauen: Wenn ich beispielsweise die zehn Jahre betrachte, was habe ich mit meiner Rate nach zehn Jahren abbezahlt? Denn so eine Rate besteht ja – Annuität nennt man das – aus Zins und Tilgung. Also dem Zins, den ich an die Bank zahle, und der Tilgung, also der Rückzahlung, mit der ich das Darlehen abstottere. Und da habe ich Tilgungspläne, die ich mir ganz individuell anzeigen lassen kann, und kann ganz genau sagen: Okay, das bleibt übrig. Wichtig ist, dass man mit einem ordentlichen Warnzinssatz rechnet. Wenn wir aktuell bei 4 bis 5 Prozent sind, sollte man schon mit gut 6 bis 7 Prozent rechnen. Es gibt auch Banken, die mit 8 Prozent Zinssatz rechnen. Dann sollte ich bei gleichbleibender Rückzahlung schauen: Wie verändert sich meine Rate? Und da wird man sehen: Wenn man ganz, ganz wenig zurückzahlt und nach zehn Jahren einen Zinssprung hat, steigt die Rate stärker, als wenn man etwas mehr zurückgezahlt hat. Durch den Betrag, den man schon zurückgezahlt hat, bleibt die Rate dann mehr oder minder gleich. Marco: Der erste Impuls wäre jetzt natürlich, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen. Elisabeth: Genau. Nur ist dann die Frage: In welcher Lebenssituation befindet man sich gerade? Ist es vielleicht so, dass man aktuell eine Elternzeit vor der Brust hat oder gerade aus einer kommt und noch nicht mit beiden Elternteilen voll im Beruf steht? Kann ich dann mit der vollen Rate rechnen? Deswegen ist es mir immer wichtig: Man sollte mit einer realistischen Rate rechnen. Und man sollte sich ein Stück weit in Acht nehmen vor Beratern, die noch 20.000 Euro Sondertilgung mit einplanen, um die zehn Jahre so gut wie möglich aussehen zu lassen – damit es am Ende des Tages schick aussieht, aber nicht realistisch ist. Das ist einer der größten Verantwortungsbereiche, die wir als Finanzierungsberater haben. Das geht auch ein Stück weit in unsere Folge mit rein, in der wir über „Kann ich mir ein Haus leisten?“, also über die Leistbarkeit, sprechen. Denn ich habe als Beraterin die Verantwortung, dass die Familien auch nach zehn Jahren, auch wenn der Zinssatz gestiegen ist, so aufgestellt sind, dass diese Rate möglich ist. „Ich habe als Beraterin die Verantwortung, dass die Familien auch nach zehn Jahren, auch wenn der Zinssatz gestiegen ist, so aufgestellt sind, dass diese Rate möglich ist.“ Marco: Das Konstrukt mit der Sondertilgung, das du gerade beschrieben hast, wird deshalb gemacht, weil die Rate so kalkuliert ist, dass es gerade noch funktioniert – und dann muss man aber sondertilgen. Elisabeth: Genau. Dann wird so getan: Du machst ja ganz toll Sondertilgung, damit die Restschuld nach zehn Jahren schön aussieht. Wenn dann aber keine Sondertilgung kommt … Marco: … dann sieht die Restschuld nicht so schön aus, dass es weiter funktioniert. Was auf die Niedrigzins-Abschlüsse zukommt Elisabeth: Genau. Und das sind Punkte, bei denen jetzt natürlich sehr viel Sorge bei denjenigen besteht, die bald – 2028, 2029, ganz schlimm wird es 2030, 2031, 2032, also die Jahre um 2030 – mit den Zinssätzen rechnen müssen, die aktuell da sind. Ich mache mal ein Beispiel: Ich habe wirklich den Peakpunkt aus dem Jahr 2020 genommen, wo wir 2021 extrem günstig waren. Das war sogar eine negative Refi. Wenn wir aktuell über einen Swap von 3,70 Prozent sprechen, dann war das zu dem Zeitpunkt im Minus. Das muss man sich mal vorstellen. Die Leute haben mitunter nur 0,5, 0,6 Prozent Zinssatz gezahlt, und wenn die jetzt auf einmal 4 Prozent zahlen, dann – ja. Marco: Um aufs heutige Thema zu kommen: Die haben hoffentlich eine sehr lange Zinsbindung. Elisabeth: Ich glaube, es beißen sich alle in den Popo, die diese Zinsbindung nicht abgeschlossen haben. Aber um ehrlich zu sein, es war auch ein Stück weit nicht ersichtlich. Es gibt auch manche Bankpartner, die nicht länger als zehn Jahre anbieten. Und dann gibt es auch Menschen, bei denen die Zahl besonders niedrig sein musste. Ich kann es verstehen, aber es ist einfach so, wie es ist. Alle, die nur die zehn Jahre gemacht haben, müssen dann schauen, weil ich nicht der Meinung bin, dass sich das Zinsniveau groß verändert. Und deswegen ist es jetzt, auch mit diesem hohen Zinsniveau, trotzdem wichtig – weil wir nicht wissen, wohin es mit der Zinsentwicklung geht –, genau dort in der Beratung anzusetzen und zu fragen: Wie hoch ist meine Restschuld? Ich mache sehr viel zehn Jahre, besonders jetzt in dem hohen Zinsniveau. Denn solange die Rückzahlung hoch genug ist und die Finanzierung gut aufgestellt ist, muss man sich immer fragen: Wenn ich 50, 100 Euro pro Monat für fünf Jahre mehr Sicherheit zahle, kann ich nicht auch den gleichen Betrag für mich nebenbei zur Seite legen? Das ist immer dieses Verhältnis, und an diesem Punkt muss man die Entscheidung für sich treffen. Für mich ist es so: Ich kann die zehn Jahre dann empfehlen, wenn die Rate mit einer sehr konservativen Rückzahlungsstrategie nach zehn Jahren und unserem Warnzinssatz noch da liegt, wo sich die Menschen vorstellen können: Okay, auch dann kann ich diese Rate tragen. Und nicht nach dem Motto: „Wir haben ja in zehn Jahren ein bisschen mehr Geld, das wird alles schon gut.“ „Wenn ich 50, 100 Euro pro Monat für fünf Jahre mehr Sicherheit zahle, kann ich nicht auch den gleichen Betrag für mich nebenbei zur Seite legen?“ Sicherheit kaufen oder selbst zurücklegen Marco: Du hattest gerade schon den sehr interessanten Punkt der Opportunitätskosten angesprochen, sprich die Entscheidung, vor der man dann auch steht: Sichere ich mir einen Zinssatz länger als zum Beispiel zehn Jahre? Und generell das Zusammenspiel von Zins und Tilgung – wie hoch ist die Tilgung? Man hat ja prinzipiell immer die Möglichkeit zu sagen, ich lege selbst einen bestimmten Betrag zurück. Und das ist dann, wenn ich dich richtig verstehe, dein Argument: In vielen Fällen muss dieser Betrag gar nicht so hoch sein, damit er schon eine gewisse Hebelwirkung hat, die attraktiver ist, als all-in auf Sicherheit zu gehen. Habe ich das richtig verstanden? Elisabeth: Ja. Dieses All-in auf Sicherheit – ich finde, zehn Jahre Zinsbindung ist auch schon Sicherheit. Das ist ein überschaubarer Zeitraum. Ich finde es immer schwierig, 20 und 30 Jahre zu überblicken. Man sollte nicht anfangen, Retrospektive zu gestalten. Klar, wenn ich vor zehn Jahren, 2016, gewusst hätte, dass wir die heutigen Zinssätze haben, dann hätte ich auch 30 Jahre gemacht. Aber wenn man sich wirklich heute entscheiden muss – und genau das ist der Punkt: Wenn sich eine Familie eine Rate schon extrem gut leisten kann und sagt, okay, wir müssten jetzt 100, 150 Euro, manchmal sogar 200 Euro, wenn wir in Richtung 30 Jahre gehen, im Monat mehr zahlen, dafür, dass wir diese Sicherheit bekommen, dann ist immer die Frage: Was ist mir diese Sicherheit heute wert? Und ich bin immer ein Freund davon, nicht Geld wegzugeben, ohne die Entscheidung zu haben, sondern das Geld lieber zu nutzen, um in die Risikogruppe einzuzahlen, die mir passt. So bleibt die Flexibilität bei mir, und ich kann nach zehn Jahren sagen: Wenn ein gewisser Betrag angespart ist, kann ich ihn nutzen, um die Restschuld noch weiter zu senken, und wirklich auch, wenn jemals etwas sein sollte, eine Rate anpassen. „Ich finde, zehn Jahre Zinsbindung ist auch schon Sicherheit. Das ist ein überschaubarer Zeitraum.“ Marco: Was ja durchaus auch ein interessanter Aspekt in der Diskussion „Vor zehn Jahren hätte man das wissen können“ ist: natürlich nicht. Auf der anderen Seite finde ich es schon immer interessant, wenn man sich längere Zeithorizonte anschaut, 50, 100 Jahre zurück: Da war das ja eine krasse Ausnahme nach der Finanzkrise, dass die Zinsen diese zehn Jahre so tief waren – und selbst jetzt, aktuell mit den viereinhalb Prozent … Es klingt immer ein bisschen doof: Meine Eltern haben noch zweistellig finanziert. Aber am Ende des Tages ist es ja so. Und das relativiert die Betrachtung vielleicht auch ein Stück. Elisabeth: Absolut. Deswegen ist es immer eine sehr individuelle Entscheidung, und es gibt für beide Seiten Argumente. Was mir noch wichtig ist: Ich habe immer die Kopfentscheidung, bei der ich sage, rechnerisch kannst du dir zehn Jahre leisten. Genauso sage ich das, denn es gibt manche Familien, die können sich zehn Jahre nicht leisten. Da sage ich: Das Risiko ist mir zu heiß, dass nach zehn Jahren mit dem Warnzinssatz einfach nicht so viel zurückgezahlt wurde, weil vielleicht Elternzeiten anstehen und wir nicht so viel sondertilgen können. Dann brauche ich bei dir mehr Sicherheit, vielleicht sogar Sicherheit über die komplette Laufzeit. Und dann ist mir das Geld, das ich in die Hand nehme, wert, dass wir vielleicht eine höhere Rate einloggen – dafür schlafen wir aber alle ruhiger, weil diese Rate planbar ist, egal was passiert und egal wie sich die Zinsentwicklung aussteuert. Aber es gibt sehr, sehr viele Familien, die eine sehr auskömmliche Rate haben und die, auch wenn die Rate 400 Euro höher wird, mit den heutigen Verhältnissen immer noch sehr, sehr gut dastehen. Die können sich dieses Geld anteilig sparen und das zum einen durch andere Investments ausgleichen. Und zum anderen, wenn sie das Geld verleben, sich also gegen ein Investment entscheiden, wissen sie trotzdem: Okay, wenn dieser Zinssatz kommt – und das sind ja wirklich Worst-Case-Szenarien, die wir rechnen –, dann können wir das immer noch tragen und verkaufen deswegen nicht das Haus. Marco: Ich glaube, das hatten wir in der Folge zum Thema Bausparen. Wenn man sich über zehn Jahre hinweg sehr diszipliniert einen bestimmten Betrag zurücklegt, ist das am Ende des Tages ja auch Aufbau von Eigenkapital. Und der größte Hebel in der Finanzierung ist Eigenkapital, das ich dann nach 10, 15 oder wie vielen Jahren auch immer einbringen kann. Elisabeth: Ja, und das ist einfach der Punkt. Was mache ich bei der Opportunität? Ich schiebe den Entscheidungszeitpunkt, wie ich dieses Geld nutzen möchte, in die Zukunft. Wenn ich die Zinsbindung erhöhe, habe ich Sicherheit ab Tag eins, bezahle aber dafür. Deswegen würde ich meinem Berater immer die Frage stellen: Was ist meine Restschuld nach zehn Jahren? Und würde damit einen Warnzinssatz rechnen – aktuell wahrscheinlich wirklich schon eher in Richtung 7 bis 8 Prozent, wenn man sichergehen möchte. Es gibt manche, die rechnen mit 6,5 bis 7, aber die 7 ist, glaube ich, eine gute Zahl, damit man wirklich genug Abstand zur aktuellen Zinsentwicklung hat und abgesichert ist. Und warum nur auf das, was nach zehn Jahren übrig ist? Weil es keinen Sinn macht, das auf die aktuelle Restschuld zu berechnen – ich habe ja meine Zinsbindung gesichert. Das ist für mich dann eine fundierte Entscheidung. Denn ich mag es nicht, wenn irgendwelche Verkäufer hingehen und ein Zinssicherungsprodukt verkaufen möchten, wie Bausparen. Nicht alle, aber das ist das gängigste Mittel. Da wird immer mit dieser Angst gespielt: Meine Rate explodiert. Wenn das der Fall ist, dann bin ich sogar offen für diese Bausparkonstrukte und auch für eine längere Zinsbindung. Und das ist der Punkt: Man sollte überlegen, kann ich mir zehn Jahre leisten – ja oder nein? So sollte man sich, glaube ich, die Frage stellen. „Ich schiebe den Entscheidungszeitpunkt, wie ich dieses Geld nutzen möchte, in die Zukunft. Wenn ich die Zinsbindung erhöhe, habe ich Sicherheit ab Tag eins, bezahle aber dafür.“ 30 Jahre Zinsbindung und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Marco: Gibt es denn eigentlich eine maximal mögliche Zinsbindung? Elisabeth: Ich glaube, das Längste, was die meisten Bankpartner machen, sind 30 Jahre. Und das habe ich in 2022 gemacht – die HypoVereinsbank hatte das eine lange Zeit. Ich weiß nicht, wie die das bilanziell gemacht haben. Das meinte ich mit „die werde ich nie wieder sehen“, wenn sich das Zinsniveau nicht extrem verändert. Da haben wir tatsächlich 30 Jahre gemacht, wirklich noch mit Zinssätzen mit einer 2 vor dem Komma. Und alle, die in der Niedrigzinsphase so einen Zinssatz bekommen haben, werden daran festhalten bis zum Gehtnichtmehr. Und da kommen wir natürlich auch zu dem Punkt, wenn ich sicherheitsorientiert bin und sage, ich will aber 20 Jahre. Witzigerweise finde ich es bei den Käufern und Käuferinnen, deren Eltern in den Babyboomer-Jahren unterwegs sind – die Omis und Opis von heute – und die in den Beratungsprozess involviert sind, immer so faszinierend, weil die sagen: Kind, mach 20 Jahre, das ist super sicher, und das ist ja auch ein Top-Zinssatz, den du bekommst. Das ist diese Perspektive. Für alle, die nicht solche Eltern haben, nie Berührungspunkte damit hatten und nur die Niedrigzinsphase kennen, sind das natürlich extreme Zinssätze. Marco: Ich würde aber auch vermuten, das sind alles Eltern, die selbst eine Immobilie haben und wissen: Worst Case kriegen wir das Schiff gerettet. Elisabeth: Auch wahr. Und das sind alles Eltern, die gefühlt nur ein Drittel von dem gezahlt haben, was die Kaufpreise heute sind. Das gehört alles zur Wahrheit dazu. Und für alle, die sagen: Hey, ich will 15, 20 oder sogar 30 Jahre abschließen, mit einem Zinssatz von vielleicht 4,5, 4,6 Prozent – und gelobe Gott, in zehn Jahren sind wir wieder bei zwei Prozent angekommen. Glaube ich zwar nicht, aber spielen wir es mal durch. Das Gute ist: Der Gesetzgeber hat den Paragrafen 489 BGB, Bürgerliches Gesetzbuch, geschaffen, das Sonderkündigungsrecht. Das heißt, der liebe Bankpartner, wie die HypoVereinsbank bei meinen Verträgen von 2022, darf sich 30 Jahre an diesen Zinssatz halten und muss schauen, wie er klarkommt. Ich als Verbraucher, als Käufer oder Käuferin, der diesen Vertrag abgeschlossen hat, habe aber ein Sonderkündigungsrecht, und zwar nach zehn Jahren – wichtig: zehn Jahre nach Vollauszahlung – mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Und dann kann ich … Marco: Sprich, ich komme aus meiner 30-jährigen Zinsbindung raus. Wenn – nehmen wir den Fall von damals, zwei Komma – das Zinsniveau jetzt wieder unter zwei Prozent gehen würde, hätte ich das Sonderkündigungsrecht, meine 30 Jahre Zinsbindung zu kündigen und eine neue Finanzierung zu den dann günstigeren Marktkonditionen abzuschließen, die wieder 30 Jahre laufen kann. Elisabeth: Exakt, genau das. Die mindestens zehn Jahre müssen eingehalten werden, und wichtig: nach Vollauszahlung. Das ist wichtig, wenn man beispielsweise ein Neubauvorhaben hatte und sich die Auszahlung vielleicht sogar über zwei Jahre gezogen hat – dann schiebt sich das entsprechend nach hinten. Den Zeitpunkt kann man sich aber auch von der Bank geben lassen. Wenn man seiner Meinung nach irgendwo in Jahr 9 oder 10 ist, kann man fragen: Hey, liebe Bank, ich überlege, mein Darlehen nach Paragraf 489 zu kündigen, bitte nenn mir doch das Datum. Und da ist die Bank auch verpflichtet, eine Aussage zu tätigen. Marco: Sprich, für alle, die jetzt abschließen: Behaltet das im Hinterkopf. Vielleicht stehen wir in zehn Jahren besser da, dann besteht die Möglichkeit. Elisabeth: Genau. Und das ist, finde ich, ein extrem wichtiger Paragraf. Marco: Das ist ein sehr guter Verbraucherschutz. Elisabeth: Das haben sie wirklich mal richtig gemacht. Weil gesagt wird: So eine Bank ist professionell, die kann und muss das überblicken können. Deswegen ist bei Banken für solche Darlehen mit 30 Jahren meistens der Zinssatz auch teurer, weil genau diese Kündigungsoptionen schon vorab mit eingepreist werden. Aber ein Verbraucher kann das ja nicht überblicken, wie auch? Als es nach 2006 bei den Finanzierungen, die abgelöst wurden, in die Niedrigzinsphase ging, sind, gehe ich davon aus, sehr viele BGB-Kündigungen reingekommen. Jetzt, aktuell mit der Entwicklung, wird alles, was einen Zinssatz gesichert hat, der unter dem heutigen Niveau liegt – und da liegt in den letzten 20 Jahren sehr, sehr viel darunter –, fest drin bleiben. Marco: Man merkt schon – wenn wir hier heute auch über sehr lange Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren gesprochen haben –, so eine Finanzierung ist doch ein Lebensprojekt. Und auch wenn man für sich eine lange Zinsbindung wählt: auf jeden Fall den Zinsmarkt im Blick behalten, ob sich da in Zukunft etwas Positives für einen tut. Sorry, da noch ein Punkt: Wenn ich 20 Jahre Zinsbindung habe und das Zinsniveau erst nach 13 Jahren wieder besser ist, nicht nach 10 – habe ich dann auch noch das Sonderkündigungsrecht oder nur in den sechs Monaten, bevor die zehn Jahre ablaufen? „So eine Finanzierung ist doch ein Lebensprojekt.“ Elisabeth: Das ist das Schöne. Man muss zehn Jahre nach Vollauszahlung abwarten. Ab dem Moment kann man jeden Tag mit einer Sechsmonatsfrist kündigen. Und das Witzige ist: Man muss nicht das gesamte Darlehen kündigen, man kann auch Teile des Darlehens kündigen. Dann kann man sagen: Sehr geehrte Damen und Herren, ich kündige per § 489 einen Betrag von 20.000 Euro. Dann wartet man sechs Monate und bekommt eine Fälligkeitsmitteilung: bitte überweisen zu dem und dem Zeitpunkt. Und so hat man nach zehn Jahren nach Auszahlung dieses kostenfreie Sonderkündigungsrecht, wenn man diese sechs Monate einhält. Umgang mit bestehenden Zinsbindungen Marco: Spannend. Also nicht nur Sonderkündigung, sondern ein Sonderkündigungsmechanismus, würde ich es beschreiben. Wir sind jetzt schon wieder über eine halbe Stunde im Thema, das dachten wir, glaube ich, gar nicht. Hast du noch Punkte zum Thema Zinsbindung? Elisabeth: Was mir wichtig ist: Es bringt nichts, sich jetzt fertigzumachen, weil man damals die falsche oder augenscheinlich falsche Entscheidung getroffen hat. Das kann man eh nicht mehr zurückdrehen. Deswegen würde ich sagen: auch nicht kopflos drauflos absichern, wenn man jetzt noch zwei, drei Jahre hat. Marco: Hatten wir auch in der Anschlussfinanzierungsfolge: Ruhe bewahren. War ein guter Tipp von dir. Elisabeth: Das ist wirklich wichtig. Was man trotzdem machen kann: sich mit der aktuellen Restschuld mal ein ungefähres Ratenupdate geben lassen. Okay, wenn du deine Rate so weiterzahlst, wie sie jetzt ist, würde sich deine Rate so und so entwickeln – niedriger, höher etc. Und wenn man dann noch etwa fünf Jahre hat – alle, die 2021 noch zu Niedrigzinskonditionen ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen haben, sind jetzt gerade in der Hälfte angekommen –, dann kann man vielleicht anfangen, wenn es möglich ist und die Finanzierung nicht allzu knapp kalkuliert wurde, einen Betrag, vielleicht die Hälfte von dem, was fehlen oder mehr dazukommen würde, nebenbei zu legen. So baut man sich schon mal ein Stück weit einen Puffer auf, damit man, wenn es so weit ist, nicht bei null steht und auf einmal nicht weiß, wie man die Rate bezahlen soll. Es macht also schon Sinn, sich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen, aber proaktiv. Genauso für alle, die die lange Zinsbindung gewählt haben: Lasst euch da bitte, bitte nicht irgendwo rausreden, wenn eine gute Struktur besteht. Deswegen gehe ich auch davon aus, dass ich alle, die ich in den letzten Jahren länger als zehn Jahre finanziert habe, jetzt erst mal nicht sehen werde, weil sich die Zinslage seitdem eigentlich nur verschlechtert hat. Die sollen genauso weiterlaufen, wie sie sind. Man sieht sich dann vielleicht nur, wenn irgendwo ein Modernisierungsbedarf besteht, und selbst da würde ich dieses Darlehen niemals auflösen, sondern immer nur schauen, dass wir vielleicht noch mal etwas draufsatteln. „Es macht also schon Sinn, sich frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen, aber proaktiv.“ Handlungsempfehlungen: Kopfentscheidung und Bauchentscheidung Marco: Sehr gut. Zum Abschluss: Wenn jemand gerade vor der Entscheidung steht, welche Zinsbindung am besten zu ihm passt – was sind die zwei, drei ganz konkreten Handlungsempfehlungen, wie ich zu dieser Zinsbindung komme? Elisabeth: Als Allererstes ganz klar die Haushaltsrechnung, damit man weiß: Okay, was kann ich mir an Rate leisten? Das steht eh fest, wenn die Vorbereitung abgeschlossen ist. Dann: Restschuldvergleich. Keine Entscheidung über die Zinsbindung ohne Restschuldvergleich. Fragt euren Berater auch, mit welchem Zinssatz er gerechnet hat, damit ihr es nachvollziehen könnt. Das ist die Kopfentscheidung. „Keine Entscheidung über die Zinsbindung ohne Restschuldvergleich.“ Marco: Dann vielleicht auch mal zwei, drei Szenarien durchspielen. Irgendwie 7, 8, 9 – kann man selbst entscheiden: Was ist das Risiko, das ich für realistisch erachte? Elisabeth: Ja, genau. Marco: Ist ja easy. Geht ja in Excel, oder es gibt mit Sicherheit genug Rechner online. Elisabeth: Und wenn das geschehen ist, ist das die Kopfentscheidung. Wenn man die Zahl dann vor sich stehen hat, muss aber die Bauchentscheidung folgen. Und da bin ich ein großer Fan davon: Ich kann die zehn Jahre noch so sehr empfehlen, weil sie rechnerisch möglich sind. Wenn ich aber jemanden vor mir habe, der bei dem Gedanken, in zehn Jahren schon wieder über die Rate nachdenken zu müssen und wohin sie läuft oder vielleicht läuft, akute Bauchschmerzen bekommt und nicht mehr schlafen kann, dann ist das vom Bauch her jemand, der die 15 oder 20 Jahre oder sogar die komplette Laufzeit nimmt, damit er sich nie wieder Gedanken darum machen muss. Und das ist legitim, und das ist fein. Das ist dann am Ende die Bauchentscheidung. Die kann ich aber nur wirklich gut treffen, wenn ich vorher jemanden habe, der mir die Kopfentscheidung vorbereitet. Marco: Sehr schön. Deshalb heißt das die Wohlfühlrate. Elisabeth: Hat sehr viel mit Bauch zu tun. Marco: Man muss sich am Ende des Tages ja auch wohlfühlen damit und darf sich nicht damit rumquälen, weil es mitunter über Jahrzehnte geht. Dann würde ich sagen, machen wir einen Haken dran. Sehr spannende Folge. Irgendwelche letzten Worte deinerseits? Abschluss und Hörerumfrage Elisabeth: Mich würde ganz doll interessieren – wenn uns jetzt jemand zuhört, der uns vorher vielleicht nicht kannte, und natürlich an alle, die jede Woche einschalten: Was sind eure Zinsbindungen, die ihr abgeschlossen habt, und wann habt ihr die abgeschlossen? Einfach mal, um zu sehen, ob es am Ende des Tages wieder ein Mix ist. Marco: Das ist ein guter Punkt. Für alle Apple- und sonstigen Hörer geht das leider nicht, aber auf Spotify – Spotify ist der größte Block unserer Hörerschaft – werde ich eine Umfrage einstellen. Ihr könnt einfach auf den Knopf drücken: fünf, zehn, fünfzehn, zwanzig, fünfundzwanzig, dreißig. Elisabeth: Und alle, die sich dazwischen fühlen, weil sie eine Sparda mit 23 Jahren gemacht haben, können auf- und abrunden. Marco: Sehr schön. Danke euch fürs Zuhören. Hat Spaß gemacht. Diese Woche kommt die Folge wieder am Mittwoch raus, nicht verspätet am Freitag. Bis bald. Macht’s gut. Elisabeth: Ciao, ciao.